Résiliation du bail par le propriétaire : motifs, préavis et calendrier

Une idée reçue revient souvent : « le propriétaire récupère son logement quand il veut, puisqu’il lui appartient ». C’est faux pour une résidence principale louée. La propriété donne des droits, mais le bail protège aussi l’occupant pendant toute sa durée.

La résiliation du bail par le propriétaire se prépare donc en amont. Un congé tardif, envoyé au mauvais destinataire ou sans motif suffisamment précis peut être contesté. Et le bail repart alors pour une nouvelle période, parfois trois ans en location vide.

Les règles applicables figurent notamment aux articles 9-1, 10, 15, 22 et 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, consultable sur Légifrance.

Dans quels cas un propriétaire peut-il donner congé ?

Pour un logement loué vide ou meublé comme résidence principale, le bailleur peut donner congé uniquement à l’échéance du bail et pour l’un de ces trois motifs légaux :

• la reprise pour habiter, pour lui-même ou un proche autorisé par la loi ;
• la vente du logement ;
• un motif légitime et sérieux, qui doit être réel, détaillé et justifiable.

La reprise est possible pour le propriétaire, son époux ou épouse, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins un an, ainsi que leurs ascendants ou descendants. Le congé doit indiquer l’identité et le lien de parenté de la personne qui occupera le logement.

Un motif légitime et sérieux peut, par exemple, concerner des manquements répétés du locataire à ses obligations. Mais ce n’est pas une formule vague à glisser dans une lettre. Le bailleur doit pouvoir produire des éléments précis en cas de contestation. Les impayés et la clause résolutoire relèvent, eux, d’une procédure distincte : un congé de fin de bail ne permet pas de contourner ces règles.

Quel délai de préavis respecter selon le logement ?

Le délai dépend du bail, pas de la date à laquelle le propriétaire aimerait récupérer les clés. Il doit être calculé en remontant depuis la date exacte d’échéance inscrite au contrat.

En location vide, un bail arrivant à échéance le 30 septembre impose que le locataire reçoive le congé au plus tard le 30 mars. Attendre le 31 mars fait manquer l’échéance.

Le préavis commence à la réception de la notification par le locataire, et non à la date d’envoi. C’est une erreur classique avec la lettre recommandée : si elle n’est jamais retirée, le délai ne court pas. Un commissaire de justice sécurise alors la date de remise.

Un congé adressé très tôt peut rester valable, à condition que sa date d’effet corresponde bien à la prochaine échéance légale. En revanche, il ne permet pas de raccourcir le bail.

Peut-on résilier le bail avant son terme de trois ans ?

En principe, non. Pour une location vide, le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail au milieu de la période de trois ans simplement parce qu’il veut vendre, habiter le bien ou changer de stratégie locative.

Il existe deux situations à distinguer :

1. Un accord amiable réel : locataire et bailleur peuvent fixer ensemble une fin anticipée. Il faut la formaliser par écrit, avec une date de départ, le sort du dépôt de garantie, les éventuels loyers dus et la remise des clés. Un avenant au bail ou un protocole écrit évite les malentendus.
2. Un manquement grave : la fin du contrat ne se décide pas seul par courrier. Une procédure spécifique est nécessaire, souvent avec intervention du juge selon le cas.

La résiliation du bail par le propriétaire avant terme n’est donc pas l’outil adapté à un simple projet personnel. Une vente n’impose pas nécessairement un départ rapide du locataire : un logement peut être vendu occupé, avec le bail en cours.

Comment fonctionne le congé pour reprise du logement ?

Le congé pour reprise doit expliquer clairement qui va habiter dans le logement. Il ne suffit pas d’écrire « reprise familiale » ou « besoin personnel ». Indiquez le nom, l’adresse du bénéficiaire, son lien avec le bailleur et le motif de la reprise.

La reprise doit être sérieuse. Le bénéficiaire doit normalement faire du logement sa résidence principale. Louer le bien à quelqu’un d’autre, le laisser vide durablement ou le revendre juste après le départ peut faire suspecter une reprise de complaisance.

La protection du locataire âgé

Un locataire âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance, disposant de ressources modestes, bénéficie d’une protection renforcée. Le bailleur doit en principe proposer un relogement adapté à ses besoins et à ses possibilités, situé dans une zone géographique proche.

Cette obligation peut ne pas s’appliquer si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures aux plafonds règlementaires. Les critères de ressources et la composition du foyer comptent. Avant tout congé dans cette situation, il est prudent de vérifier le dossier auprès d’une ADIL ou sur Service-Public.

Comment donner congé pour vendre un logement loué ?

En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire. Il doit donc contenir le prix demandé, les conditions de la vente, une description suffisamment précise du bien et ses annexes éventuelles. Le locataire est prioritaire pour acheter aux conditions annoncées.

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, l’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal. Le locataire qui souhaite acheter doit notifier son acceptation au bailleur durant ces deux premiers mois. En cas d’acceptation, il a ensuite deux mois pour réaliser la vente, ou quatre mois s’il doit obtenir un prêt. Une baisse du prix impose généralement de présenter la nouvelle offre au locataire avant de vendre à un tiers.

Pour un logement meublé, le congé pour vente ne donne pas ce droit de préemption automatique. Le propriétaire peut donner congé à l’échéance avec trois mois de préavis, en mentionnant le motif de vente. Le locataire peut toutefois rester jusqu’au dernier jour du bail.

Vendre occupé peut être un arbitrage plus simple quand le calendrier est serré. La valeur de vente peut varier selon le marché, le rendement du bien et le profil des acheteurs, mais cela évite de risquer un congé irrégulier. Pendant la mise en vente, les visites ne sont pas illimitées : voici les obligations du locataire lors des visites pour vente.

Un logement acheté occupé change-t-il le calendrier ?

Oui, surtout pour une location vide. Acheter un bien déjà loué ne permet pas d’effacer le bail signé par l’ancien propriétaire. L’acquéreur devient bailleur et doit respecter le contrat en cours.

Pour une reprise, si l’échéance du bail intervient moins de deux ans après l’achat, le congé ne peut prendre effet qu’au terme d’un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition. Si l’échéance intervient plus tard, le congé peut viser cette échéance en respectant les six mois de préavis.

Pour une vente avec congé, le calendrier est encore plus protecteur : si la fin du bail en cours arrive moins de trois ans après l’achat, le congé pour vendre ne prendra effet qu’au premier renouvellement ou à la première reconduction du bail. C’est un point à chiffrer avant l’achat. Un appartement « libre rapidement » sur une annonce ne l’est pas forcément juridiquement.

À qui envoyer la lettre et que doit-elle contenir ?

Le congé peut être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, remis en main propre contre récépissé ou émargement, ou signifié par commissaire de justice. Pour une remise incontestable, notamment à l’approche de l’échéance, la signification est souvent la voie la plus prudente, avec un cout qui varie selon l’acte et la situation.

Adressez le congé à tous les titulaires du bail. En colocation, chaque colocataire signataire doit être destinataire de sa notification. Si le bailleur a connaissance du mariage des locataires, le congé doit être adressé à chacun des époux. Pour des partenaires de Pacs, il doit être envoyé aux deux partenaires lorsque la cotitularité du bail a été demandée conjointement, conformément à l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989. La question mérite une attention particulière avec un bail solidaire en colocation, car le départ de l’un ne met pas nécessairement fin aux engagements des autres.

La lettre de résiliation de bail par le propriétaire doit inclure :

• les coordonnées du bailleur et du ou des locataires ;
• l’adresse complète du logement ;
• la date de fin du bail visée ;
• le motif légal détaillé ;
• pour une reprise, l’identité et le lien avec le bénéficiaire ;
• pour une vente en location vide, le prix et les conditions de l’offre ;
• les informations prévues pour permettre au locataire de comprendre ses droits.

Un modèle de lettre peut aider à ne rien oublier, mais il ne remplace pas l’adaptation au bail et au motif. Un PDF trouvé en ligne devient dangereux lorsqu’il mélange location vide et meublée, ou oublie la date d’échéance.

Que se passe-t-il entre le congé et le départ du locataire ?

Le locataire conserve tous ses droits jusqu’à la fin du bail. Il peut aussi partir avant la date d’effet du congé, sans avoir à donner son propre préavis. Dans ce cas, il ne paie le loyer et les charges que jusqu’à la remise des clés.

Le prorata se calcule sur les jours réellement occupés. Pour un loyer charges comprises de 600 euros et un départ après cinq jours dans un mois de trente jours, cela représente 100 euros. L’état des lieux de sortie, les relevés de compteurs et la restitution du dépôt de garantie suivent ensuite les règles habituelles.

Pour les charges de copropriété, le bailleur peut conserver provisoirement jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes, lorsqu’une régularisation est nécessaire, selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Gardez les justificatifs : la régularisation des charges locatives reste un sujet fréquent de désaccord après un départ.

Questions fréquentes

Quels sont les motifs pour résilier un bail par le propriétaire ?

À l’échéance, les motifs admis sont la reprise pour habiter, la vente et le motif légitime et sérieux. Le propriétaire doit les indiquer de manière précise dans le congé. Il ne peut pas invoquer un motif de convenance personnelle.

Quel est le délai pour un propriétaire pour récupérer son logement ?

Il faut prévoir au minimum six mois avant l’échéance pour une location vide, et trois mois pour un meublé. En pratique, mieux vaut relire le bail huit à dix mois avant son terme afin d’anticiper les erreurs de date, les règles de protection du locataire et le mode d’envoi.

Quand un propriétaire peut-il mettre fin au bail ?

Normalement à l’échéance du contrat, puis à chaque renouvellement. Un bail vide se renouvelle le plus souvent par périodes de trois ans. Un bail meublé se renouvelle généralement chaque année. Une rupture anticipée suppose un accord écrit ou une procédure adaptée à un manquement précis.

Le propriétaire peut-il résilier un bail meublé ?

Oui, à l’échéance annuelle, avec un préavis de trois mois et un motif légal. Les trois motifs restent la reprise, la vente ou le motif légitime et sérieux. La vente d’un meublé n’ouvre pas automatiquement un droit de préemption au locataire, contrairement au congé pour vendre un logement vide.

Préparer le congé : la checklist qui évite de perdre une échéance

Avant d’envoyer quoi que ce soit, prenez une heure pour contrôler ces six points :

1. Relisez le bail et repérez sa date exacte d’échéance.
2. Identifiez le régime : vide, meublé, étudiant, colocation ou logement soumis à une règle particulière.
3. Choisissez le motif réel et rassemblez les pièces qui le soutiennent.
4. Vérifiez si le locataire relève d’une protection liée à l’âge et aux ressources.
5. Rédigez un congé complet, puis adressez-le à chaque titulaire du bail.
6. Conservez une copie, la preuve de notification et tous les échanges jusqu’à la restitution des clés.

Pour une location vide, un rappel posé plusieurs mois avant l’échéance laisse le temps de faire vérifier la lettre, de décider entre vente libre ou occupée et de choisir un envoi sécurisé. Le cout d’une vérification ou d’une signification reste souvent bien inférieur au prix d’une échéance ratée et de trois années de bail supplémentaires.